لدى البحرين 52 مشروع تطوير مسجلًا. أكثر من 12,000 وحدة مخططة، أو قيد الإنشاء، أو في مراحل الإنجاز الأخيرة. سيحدد هذا الخط ما إذا كانت أسعار العقار سترتفع، أو تركد، أو تصحّح خلال 24-36 شهرًا القادمة.
إليك ما تحتاج معرفته عن العرض القادم.
تفصيل المشاريع
حسب المنطقة:
| المنطقة | المشاريع | الوحدات التقديرية | % من الإجمالي |
| ديار المحرق | ~19 | ~3,500+ | 29% |
| الواجهة البحرية / الخليج | ~7 | ~3,700+ | 31% |
| جزر أمواج | ~2 | ~800 | 7% |
| مناطق أخرى | ~24 | ~4,000+ | 33% |
| الإجمالي | ~52 | ~12,000+ | 100% |
ديار والواجهة البحرية تهيمنان: 60% من كل الوحدات الجديدة. هذا خطر تركّز. إذا سلّمتا في وقت واحد، قد تشهد البحرين فائض شقق في 2026-2027.
توزيع حالة الإنجاز
حسب مستوى التقدّم:
| الحالة | المشاريع | الوحدات التقديرية | الجدول الزمني |
| لم تبدأ (أقل من 10% إنجاز) | ~8 | ~1,500 | 2027-2029 |
| مرحلة مبكرة (10-30% إنجاز) | ~12 | ~3,500 | 2026-2028 |
| مرحلة وسطى (30-70% إنجاز) | ~20 | ~4,500 | 2026-2027 |
| مرحلة متأخرة (70-95% إنجاز) | ~10 | ~2,000 | 2025-2026 |
| مكتملة أو شبه مكتملة | ~2 | ~500 | الآن |
النافذة الحرجة هي 2026-2027. مشاريع المرحلتين الوسطى والمتأخرة (30 مشروعًا، وأكثر من 6,500 وحدة) ستُسلَّم. تلك صدمة عرض محتملة إن لم يواكبها الاستيعاب.
المشاريع الكبرى وحالاتها
مجمّع Marassi في ديار (أكبر 6 مشاريع):
- Marassi Terraces: 358 وحدة، 90% إنجاز. تسليم في 2026.
- Palace Residences: 177 وحدة، 53% إنجاز. تسليم في 2026-2027.
- Marassi Views: 198 وحدة، 32% إنجاز. تسليم في 2027-2028.
- Marassi Residences: 282 وحدة، مكتملة إلى حد كبير. مأهولة بالفعل.
- Marassi Park: 249 وحدة. مشروع ناضج.
- Marassi Boulevard: 243 وحدة. مشروع ناضج.
إجمالي Marassi في ديار: ~1,500 وحدة. نحو 40% من عرض ديار.
مشاريع الواجهة البحرية الكبرى:
- Golden Gate: 737 وحدة، 91% إنجاز. تسليم الآن أو في 2025-2026.
- Onyx SKY VIEW: 497 وحدة، 47% إنجاز. تسليم في 2026-2027.
- Onyx Water Garden: 503 وحدات، 34% إنجاز. تسليم في 2026-2027.
- Difaaf: 534 وحدة، 19% إنجاز. تسليم في 2027-2028.
- BayView: 535 وحدة، 2% إنجاز. تسليم في 2028-2029.
إجمالي الواجهة البحرية الكبرى: ~2,800 وحدة.
مشاريع مهمة أخرى:
- Amwaj Beachfront Towers: 700 وحدة، 48% إنجاز. تسليم في 2026-2027.
- Bahrain Marina: 274 وحدة، 57% إنجاز. تسليم في 2026.
- Kadi Eco Tower: 384 وحدة، 61% إنجاز. تسليم في 2026.
خطر صدمة العرض
إليك السيناريو: إذا اكتملت Marassi Terraces (358 وحدة) وGolden Gate (737) ومشاريع Onyx (1,000 وحدة) وAmwaj Beachfront (700) وBahrain Marina (274) وKadi Eco (384) جميعها في 2026-2027، فهذا نحو 3,450 وحدة تضرب السوق في سنة واحدة.
للسياق: شهد 2025 نحو 13,092 صفقة إجمالًا. إن كان حتى 50% منها شققًا، فتلك 6,500 عملية بيع شقق. إضافة 3,450 وحدة جديدة يعادل نحو 50% زيادة في العرض في سنة واحدة. هذا مؤثر.
الخطر: إن لم يواكب الطلب، تلين الأسعار. تلين معدلات الإيجار. يتعكّر مزاج المستثمرين.
المخفّف: سوق العقار البحريني دولي. مواطنو الخليج والوافدون يملكون رأس المال. إن انخفضت الأسعار 10-15%، قد يقفز الطلب حين يدرك المستثمرون القيمة. وهذا سيمتص العرض بسرعة.
مشكلة المشاريع الملغاة
ليست كل الـ52 مشروعًا ستُسلَّم. أُبلغ عن إلغاء Symphony Tower في الواجهة البحرية. بعض المشاريع تتعثر لسنوات (تأخّر جدول إنجاز Onyx Water Garden). مشروعان مجتمعان جرى التخلي عنهما بالكامل.
العرض المُسلَّم فعليًا سيكون على الأرجح 90-95% من المخطط. وهذا لا يزال 11,000 وحدة، ولا يزال كبيرًا.
قصة التقسيم
معظم العرض الجديد شقق (أكثر من 75%). قليل من المنازل الجديدة، وقليل من الفلل الجديدة. هذا يعني أن أسعار المنازل والفلل قد ترتفع بينما تلين أسعار الشقق بسبب فائض العرض.
إن كنت مستثمرًا في المنازل أو الفلل، فخط الـ12,000 وحدة أقل صلة بك. أما إن كنت مستثمرًا في الشقق، فهو حاسم.
تبعات ذلك على المستثمرين
إن كنت تملك شققًا قائمة: اقلق. العرض الجديد قد يضغط الإيجارات وأسعار إعادة البيع.
إن كنت تملك أرضًا قائمة: تفاءل. الأرض لا تواجه منافسة من التطوير الجديد. قد يتسارع الطلب على الأرض للبناء عليها.
إن كنت تملك منازل/فللًا قائمة: مستقر. الطلب عليها يبقى قويًا. خطر العرض خاص بالشقق.
إن كنت تتطلع للشراء على الخارطة: انتظر. قد تلين الأسعار حين يضرب العرض. الأفضل الشراء عند الإنجاز بخصومات.
إن كنت تتطلع للشراء بغرض الإيجار: قيّم حسب نوع الوحدة. إيجارات الشقق ستواجه ضغطًا. إيجارات المنازل/الفلل ستبقى ثابتة.
الجدول الزمني
| الفترة | الوحدات الجديدة التقديرية | الاستيعاب المطلوب | مستوى الخطر |
| 2025 | ~1,000 (Harbour Row، Spiral Orchid، مراحل متأخرة) | منخفض | منخفض |
| 2026 | ~3,500 (إنجازات كبرى: Marassi، Golden Gate، Kadi، Bahrain Marina) | مرتفع | متوسط-مرتفع |
| 2027 | ~3,500 (مشاريع Onyx، Amwaj Beachfront، والمزيد من Marassi) | مرتفع جدًا | مرتفع |
| 2028-2029 | ~4,000 (BayView، مشاريع متأخرة المرحلة، متلكئون) | معتدل (يتعافى الطلب) | متوسط |
2026-2027 هي النافذة الحرجة. إن كان الاستيعاب ضعيفًا، ستحدد تلك السنتان ما إذا كان سوق العقار البحريني سيرتفع أو يصحّح.
الخلاصة
52 مشروعًا وأكثر من 12,000 وحدة تبدو مبهرة حتى تدرك أنها متمركزة في منطقتين ومجدولة للتسليم غالبًا في 2026-2027. تلك موجة عرض، لا مجرد قطرات.
المستثمرون الأذكياء يتموضعون بالفعل: يشترون منازل/فللًا بدل الشقق، ويتجنبون شقق الواجهة البحرية وديار، أو يتراجعون ليدعوا العرض يضرب ويعيد ضبط توقعات الأسعار.
المستثمرون السذّج يشترون على الخارطة بأسعار منتفخة ويأملون ألّا تخيّب أسعار الإنجاز.
في أي معسكر ستكون؟
12,000 وحدة تبدو كثيرة حتى تدرك أنها 80% شقق في منطقتين، تصل في 2026-2027. تلك صدمة عرض إن لم يواكبها الطلب. المال الذكي يتحوّط. فهل تفعل؟
